吳學(xué)安
近年來備受關(guān)注的商品房共享面積發(fā)生了新的變化。自12月以來，湖南省衡陽市和河北省張家口市已宣布“取消共享”或逐步推進(jìn)“取消共享”。在這方面，業(yè)內(nèi)人士指出，取消共享面積意味著未來將能夠?qū)崿F(xiàn)“購買即收入”，有利于減少信息不對稱引起的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為的進(jìn)一步規(guī)范。
所謂“共享面積”，是指電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電站室、設(shè)備室、公共大廳、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室、服務(wù)公共住房和管理住房的建筑面積。目前，許多地方提出的“取消共享”主要是在住房銷售環(huán)節(jié)“取消共享”或“調(diào)整為建筑面積計(jì)算”。
長期以來，共享面積存在一些問題，如缺乏標(biāo)準(zhǔn)和管理混亂。由于行業(yè)對“共享面積”缺乏約束性條款，一些開發(fā)商以提升住房質(zhì)量的名義，不斷擴(kuò)大寬敞大堂、走廊和電梯間的共享面積比例。不透明的計(jì)入方式和模糊的合同條款很容易導(dǎo)致購房者的最終住房率低。由于社區(qū)物業(yè)費(fèi)是根據(jù)房屋的建筑面積支付的，這實(shí)際上增加了業(yè)主的后續(xù)維護(hù)成本。
共享區(qū)域的存在無疑提高了購房者的購房和使用成本。按套房建筑面積定價(jià)可以讓購房者更直觀地了解實(shí)際房價(jià)，有利于減少信息不對稱引發(fā)的糾紛，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為。購房“你看到的就是你得到的”不僅尊重知情權(quán)，使市場更加透明，還擠出銷售“水”，降低購房交易成本，有助于穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期，增強(qiáng)消費(fèi)信心。預(yù)計(jì)未來將有更多城市出臺相關(guān)規(guī)定。
事實(shí)上，建筑面積或建筑面積的交易對購買成本影響不大。這兩種算法下的房屋總價(jià)格應(yīng)該相似，但單價(jià)會有所不同。但“取消共享”不是一夜之間完成的，仍有配套工作要做，一方面，如何重新測繪和登記變更，與買方的“公平”有關(guān)，需要詳細(xì)完成后續(xù)工作；另一方面，“取消共享”后，社區(qū)公共區(qū)域的權(quán)利和責(zé)任劃分也應(yīng)進(jìn)一步明確，從社區(qū)管理的角度來看，共享區(qū)域制度賦予業(yè)主對公共區(qū)域的權(quán)利和責(zé)任，如何定義權(quán)利和責(zé)任，誰承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用，仍需明確定義，以確保社區(qū)的生活質(zhì)量。
取消共享面積意味著未來將能夠?qū)崿F(xiàn)“購買就是收入”。但要實(shí)施良好的政策，支持管理體系也應(yīng)跟上。例如，完善測繪規(guī)范，更新房屋定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確共享部分的管理和保護(hù)責(zé)任。雖然按建筑面積定價(jià)，但在總價(jià)不變的情況下，無共享面積定價(jià)，當(dāng)然，單位價(jià)格會更高。但這并不等于房價(jià)上漲，只是定價(jià)單位發(fā)生了變化，由于擠出開發(fā)商的空間，但更有可能讓價(jià)格下跌到真正的價(jià)值，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)購買信心，加快剛性和改善購買需求的釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場停止下跌穩(wěn)定。
本專欄文章僅代表作者的個(gè)人觀點(diǎn)。
編輯：金杜
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