王麗新
1月2日，2025年北京土地市場(chǎng)首拍“開局良好”，海淀朱房?jī)傻刈罱K溢價(jià)17%、25%，總價(jià)近182億元，創(chuàng)下新紀(jì)錄。在沒有限價(jià)和彩票限制的情況下，不僅北京土地市場(chǎng)掀起了一股熱潮，2024年底，上海轉(zhuǎn)讓了6塊土地，收取了185億元的資金，平均溢價(jià)率約為17%。
自2024年第四季度以來，沉默多年的土地市場(chǎng)開始變得活躍起來?！?00億元土地”回歸后，溢價(jià)率超過40%的土地頻繁出現(xiàn)，熱點(diǎn)城市土地拍賣熱持續(xù)升溫，使2024年全國(guó)300個(gè)城市的土地溢價(jià)率穩(wěn)定在4%的水平。筆者發(fā)現(xiàn)，由于一攬子“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”政策，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出新的交易特征。
首先，市場(chǎng)分化加劇，點(diǎn)高熱預(yù)期逐漸增強(qiáng)。土地市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，面粉基本上決定了面包的價(jià)格，反過來也是如此。目前，去化率已成為開發(fā)商投資的指揮棒。
在這一輪行業(yè)長(zhǎng)期觸底修復(fù)的趨勢(shì)中，目前全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出局部火熱、整體寒冷的格局，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是三、四線城市涉宅用地基本成交；二是高能城市，特別是一線城市和部分二線城市樓面價(jià)格強(qiáng)勁，單塊地塊成交溢價(jià)率反復(fù)超過40%。例如，一些涉宅用地的溢價(jià)率超過48%?！氨鄙仙詈肌钡鹊氐膬?yōu)質(zhì)地塊是房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)的重要目標(biāo)；三是優(yōu)化土地拍賣規(guī)則、容積率和容量規(guī)則，提高土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和套期保值要求。這些土地適合建造“好房子”，吸引房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
這一現(xiàn)象的背后反映出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)后，房地產(chǎn)企業(yè)更追求單一的現(xiàn)金流和收益率，即“投資一成一”。有鑒于此，預(yù)計(jì)未來土地市場(chǎng)冷熱分化趨勢(shì)將加劇，有分散保障的地塊將保持高溫。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎征地，“以銷定投”追求確定性。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期后，受銷售能力、融資能力、交付能力等諸多因素的影響，即使是央企、國(guó)有企業(yè)和地方國(guó)有資產(chǎn)也不會(huì)盲目進(jìn)入新城。
總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)征地的邏輯轉(zhuǎn)向理性、謹(jǐn)慎、注重深耕、注重回報(bào)，主要體現(xiàn)在三個(gè)原則上。第一，不追求規(guī)模，拿“開放”的土地。在高周轉(zhuǎn)、快速增長(zhǎng)的階段，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了高價(jià)土地。出于擴(kuò)張需求，他們會(huì)積極開放，不賺錢或微利。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的推動(dòng)邏輯發(fā)生了重大變化。去除率和回報(bào)率是開放的新指標(biāo)。只有計(jì)算出有利可圖的項(xiàng)目，開發(fā)商才能更有動(dòng)力將其推向市場(chǎng)。
第二，重點(diǎn)投資核心城市的核心地塊。這是房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。根據(jù)克而瑞研究中心的監(jiān)測(cè)，2024年各企業(yè)的征地選擇高度趨同。一方面，城市布局減少，如TOP10企業(yè)中的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，投資城市不超過20個(gè)；另一方面，一、二線城市已成為典型企業(yè)投資的首選，TOP10企業(yè)中9家占一、二線城市征地金額的95%以上，這足以說明龍頭房地產(chǎn)企業(yè)投資聚集在核心城市。
第三，“銷售固定投資”已成為新的征地鐵律，發(fā)展步伐從“快”向“穩(wěn)定”轉(zhuǎn)變。目前，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，可以看到投資決策的變化。在沒有土地儲(chǔ)備或銷售去化率低的城市，集團(tuán)投票通常會(huì)投反對(duì)當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的征地需求，并將其管理區(qū)域劃分為其他地區(qū)?？紤]到市場(chǎng)需求，結(jié)合當(dāng)?shù)劁N售現(xiàn)狀，減少庫(kù)存壓力，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)確保在市場(chǎng)波動(dòng)中獲得穩(wěn)定收入的新征地策略。
第三，許多地方放慢了土地供應(yīng)的步伐，市場(chǎng)進(jìn)入了去庫(kù)存周期。受房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系變化的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)交易規(guī)模連續(xù)三年縮小，進(jìn)入去庫(kù)存周期。這一變化主要表現(xiàn)為土地交易規(guī)劃總建筑面積的減少和土地出讓總額的減少。
這種現(xiàn)象受多種因素影響：一是促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡恢復(fù)，24個(gè)月以上的城市暫?；驕p緩?fù)恋毓?yīng)；二是受新房銷售規(guī)模下降的影響，低能源城市拍賣和底價(jià)交易，導(dǎo)致整體土地市場(chǎng)溢價(jià)率低；第三，如果閑置土地振興顯著增加，二級(jí)土地市場(chǎng)交易規(guī)模增加，將進(jìn)一步降低一級(jí)拍賣掛土地市場(chǎng)交易規(guī)模，配合行業(yè)去庫(kù)存節(jié)奏的順利進(jìn)行。
展望2025年，隨著住房市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，改善需求正逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主要驅(qū)動(dòng)力。疊加貨幣政策重新提到“適度寬松”，自去年10月以來新房市場(chǎng)銷售持續(xù)改善，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將迎來更高質(zhì)量、高單價(jià)的土地交易，推動(dòng)投資方信心的恢復(fù)。
編輯：金杜
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